Раздел квартиры в ипотеке
Одним из наиболее распространенных вариантов улучшения жилищных условий семьи является приобретения жилого помещения на условиях ипотечного кредитования. Приобретенная таким образом недвижимость становится общей собственностью партнеров по браку. А при разводе права на ипотечную квартиру также должны быть разделены надлежащим образом с учетом требований закона и прав каждого из супругов на свою долю в общем имуществе. Рассмотрим, как оформить раздел квартиры при разводе.
Можно ли разделить квартиру, взятую в ипотеку, при разводе?
Если жилое помещение приобретается супругами за счет собственных средств, варианты его раздела будут зависеть только от особенностей правового статуса, определенного при заключении договора купли-продажи.
По общему правилу, на квартиру распространяется правовой режим совместной собственности, при котором распоряжение жильем будет осуществляться лишь по общему решению владельцев.
При оформлении ипотечного кредитования характер правоотношений будет совершенно иной:
партнеры приобретают не только общее право собственности на жилое помещение, но и общие обязательства по погашению кредитного долга;
при оформлении кредита возникшее право существенно ограничивается в результате установления ипотечного залога в пользу банка;
распоряжение квартирой до момента погашения долга по кредитному обязательству невозможно без получения согласия банка.
При оформлении ипотеки через органы Росреестра регистрируется залог в пользу банка. Установление залога подтверждается выпиской из ЕГРН, а его действие длится до момента полного погашения денежного обязательства по ипотечному кредиту.
Раздел имущества при расторжении брачных отношений также является одной из форм распоряжения недвижимостью. Поэтому возможность определить права супругов после развода на ипотечную квартиру будет существенно ограничена наличием залога.
Проще говоря, раздел ипотечного жилья в прямой форме без согласия банка недопустим.
Как разделить ипотечную квартиру при разводе между супругами
С учетом положений законодательства и, исходя из практики правоприменения, существуют следующие варианты решения раздела ипотечного жилья:
- Продолжение совместного пользования квартирой после прекращения брачных отношений до момента снятия залога с гашением кредитных обязательств по договоренности.
- Оформить отказ одного из супругов от доли на жилое помещение, при котором все обязательства по погашению кредита перейдут на второго супруга. Такой отказ должен быть согласован с банком, если оба супруга значатся в качестве созаемщиков.
- Получить согласие банковского учреждения на отчуждение имущества третьим лицам, а за счет вырученных средств полностью погасить взятый ипотечный кредит с распределением остатка денег между бывшими супругами.
- Полностью исполнить денежное обязательство перед банком и погасить долг, после чего снять залог и поделить жилое помещение по общим правилам раздела имущества.
Каждый из указанных вариантов предусматривает учет интересов банка – полное погашение остатка по кредиту или его переоформление на одного из созаемщиков.
Нужно учитывать, что бракоразводный процесс неизбежно сопровождается возникновением конфликта между партнерами.
В этом случае может возникать ситуация, когда текущие платежи по ипотечному кредиту не будут своевременно оплачиваться. Когда разрешить спор миром не удастся и кому-то из супругов придется подавать иск в суд о разделе имущества, включая ипотечную квартиру.
При таких обстоятельствах рассчитывать на согласие кредитного учреждения на перевод долга или же продажу заложенной недвижимости бессмысленно, и бывшие супруги могут столкнуться с принудительным взысканием долга или продажей недвижимости по требованию банка.
Если по условиям ипотечного договора один супруг заемщик, а второй получатель денежных средств или же купленного на них имущества, то реализация их прав в отношении заложенной банку ипотечной квартиры будут в равной степени зависеть от решения банковского учреждения.
Банк крайне редко без проблем дает согласие на продажу квартиры. Ведь досрочное гашение кредита лишает банка прибыли, которую он рассчитывал получать на протяжении всего срока действия договора.
Однако если с момента заключения договора прошла половина срока кредитования, никаких проблем со стороны банка с согласованием продажи ипотечного имущества возникнуть не должно.
Если есть дети
Если в семье есть ребенок, его интересы будут учитываться судом при определении доли между супругами. При получении ипотечных средств на приобретение жилья ребенок не является участником сделки. Так как со заёмщиками по ипотечному договору выступают только совершеннолетние граждане, а оформление жилья на детей не является обязательным требованием кредитного соглашения.
Однако после покупки жилого помещения несовершеннолетние дети подлежат регистрации по месту жительства, что напрямую повлияет на возможные варианты раздела имущества.
Даже если партнеры смогут получить согласие банка на отчуждение квартиры, наличие прописанного ребенка существенно осложнит продажу, так как потребуется согласие органов опеки и попечительства.
Ипотечная квартира с прописанным ребенком может быть продана только в случае, если в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретенное иное жилое помещение или же он будет прописан по месту жительства кого-либо из родителей, с кем останется после развода.
Не исключены ситуации, когда суд по заявлению супруга, с которым остается несовершеннолетний ребенок, примет решение об увеличении его доли.
В случае с ипотечной квартирой это может быть выражено следующим образом:
- при принятии решения об индивидуальном гашении кредита равными частями платеж супруга, с кем остается несовершеннолетний ребенок, может быть уменьшен по согласованию с банком;
- при продаже квартиры доля из оставшихся после ее продажи средств может быть увеличена в пользу родителя, воспитывающего ребенка после развода.
Причинами, которые могут повлечь указанные последствия, могут выступать:
- острая нуждаемость супруга, воспитывающего ребенка, в улучшении жилищных условий;
- отсутствие дохода по уважительной причине у родителя, с кем остается ребенок (болезнь, отпуск по уходу за ребенком).
Квартира, первоначальный взнос продавцу/строителю которой был сделан с использованием средств материнского капитала, в части суммы такового взноса разделу не подлежит.
Такая квартира после приобретения должна быть зарегистрирована в равных долях на имя детей и родителей.
Если собственник муж
Не имеет никакого значения, кто является собственником ипотечной квартиры, приобретенной в период брака и кредит за которую так же выплачивался при наличии официальных семейных отношений.
Купленная в ипотеку квартира может быть оформлена как на мужа, так и на жену, но это – последнее, на что обращает внимание суд.
Ключевое значение при разделе оформленной на мужа ипотечной квартиры будут иметь следующие факты:
- на какие средства был сделан первоначальный взнос – на общие деньги или же личные средства мужа;
- за счет каких средств выплачивался кредит, в том числе досрочно.
Со вторым пунктов больше всего проблем. Часто семье помогают родственники или родители супругов. Конечно же, списать из общего имущества разовую помощь родителей на 1-2 платежа едва ли получится.
Но если, допустим, родители мужа дали ему сразу 200 000 рублей, которые он внес в счет погашения долга – разделу эта часть подлежать не будет.
Поэтому при разделе ипотечной квартиры между супругами куда более важно, кто платил за кредит и как, чем прописанный в документах собственник жилья.
В период брака
Супруги не лишены права разделить ипотеку в браке, поделив как саму недвижимость, так и общий долг по ней.
Закон допускает раздел имущества супругов без развода и непосредственно в браке. Это может быть вызвано значительно ухудшившимися отношениями мужа и жены, не желающими в дальнейшем тратить время и деньги на судебные тяжбы.
Важно понимать, что разделить ипотеку – это значит поделить и сам кредит, и недвижимость. Формально супругам никто не мешает разделить, например, жилье, а кредит оставить за кем-то одним – но такое на практике бывает крайне редко.
Тем более что по большинству ипотечных кредитов, взятых в браке, и муж, и жена проходят созаемщиками.
Поэтому правила раздела ипотеки в браке ничем не отличаются от особенностей ее раздела при разводе или после развода.
Купленную через ипотеку до брака
Любые имущественные активы, принадлежавшие гражданам до официального вступления в брак, являются их личной собственностью и не подлежат разделу в случае прекращения брачных отношений.
Данное правило распространяется и на ипотечное жилье, так как заемщиком по кредиту будет выступать только один из партнеров.
Из указанного правила есть ограничения, связанные с участием второго супруга в расходах по несению кредитных обязательств.
В этом случае нужно учитывать следующие обязательства:
- в процессе семейных отношений правовой статус личной собственности может быть изменен по обоюдному согласию обоих супругов, в том числе путем заключения брачного контракта или добровольного соглашения;
- если исполнение кредитного обязательства осуществляется за счет совместных средств партнеров, через суд можно определить доли обоих супругов, даже если приобретение жилья в кредит состоялось до брака;
- если ипотека была взята на приобретение квартиры по договору долевого строительства, суд будет учитывать дату фактической передачи жилья в собственность граждан и если момент передачи произойдет уже после заключения брака – такое имущество будет признано общим.
Как правило, раздел личной собственности граждан допускается только в исключительных случаях. Для принудительного раздела жилого помещения необходимо обязательно воспользоваться помощью квалифицированного юриста по данной категории споров.
Способы раздела ипотечной квартиры
Решившие разделить ипотеку и купленную с ее привлечением квартиру могут выбрать два основных способа раздела совместно нажитого имущества.
1.Добровольный - Если понимание в семье еще не окончательно утеряно, пусть даже и при официальном разводе, супруги (или уже бывшие супруги) могут сами оговорить все нюансы раздела имущества, ипотеки и прочих долгов. Для этого составляется соглашение о разделе имущества, где прописываются все условия. Соглашение заверяется нотариально.
- Судебный - Когда достичь согласия по ключевым условиям нельзя, любой из супругов (бывших супругов) вправе подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры. Да, это чревато дополнительными судебными издержками и отнюдь не быстро, но других вариантов нет.
Добровольный раздел
Супруги могут самостоятельно определить порядок раздела ипотечной квартиры.
Возможные варианты:
1. Брачный договор. Контракт может быть заключен до брака и до его официального расторжения. Он вступает в силу с момента заключения или с момента бракосочетания (если оформлен до брака). Стороны могут поделить не только квартиру, но и ипотечный кредит.
2. Соглашение. Документ оформляется в период брачного союза и в течение 3 лет с момента его прекращения.
Вне зависимости от выбранного варианта придется провести нотариальное удостоверение документа.
Судебный вариант
Порядок действий при обращении в суд:
1.Сбор документов.
2.Подготовка искового заявления.
3.Оплата госпошлины.
4.Направление в суд.
5.Судебное разбирательство.
6.Получение судебного решения.
7.Государственная регистрация имущества.
Судебный вариант раздела ипотечной квартиры между супругами является самым сложным и неминуемо требует квалифицированной юридической помощи.
Вы можете задать бесплатно вопросы юристам нашего сайта и прояснить для себя проблемные моменты с разделом ипотеки.
Иск о разделе ипотеки
Исковое заявление о разделе ипотечной квартиры и кредита, связанного с дней, составляется по правилам положений ст. 131—132 ГПК РФ. При этом одна из статей регламентирует содержание иска, вторая – пакет приложений к нему.
Эти требования являются общими для всех исковых заявлений, поэтому о нюансах содержания иска на раздел ипотечной квартиры осведомлены лишь опытные юристы.
Список обязательной информации, которую нужно отразить в иске:
1.Наименование судебного органа и его точный адрес. В большинстве случаев иски подаются в районные-городские суды по месту жительства ответчика или нахождению недвижимого имущества.
2.Точные и полные ФИО сторон, их адреса прописки и места фактического проживания.
3.Обстоятельства расторжения брачных отношений или возникновения конфликта по разделу имущества. Когда, каким органом расторгнут брак, есть ли дети.
4.Описание имущества, в том числе ипотечной квартиры и условий кредитного договора.
5.Обоснование предлагаемого варианта раздела. Доказательства для учета спорного имущества в качестве совместно-нажитого.
6.Ссылки на практику, законодательство, дополнительные доводы.
7.Сведения, касающиеся иного имущества.
8.Требование к суду о разделе ипотечной квартиры, кредита, прочих обязательств и активов.
9.Дата составления иска, личная подпись истца, список приложений.
Образец заявления
Составление искового заявления, тем более сопряженного с разделом ипотечных обязательств, лучше всего поручить опытному юристу.
Вы можете попробовать своими силами подготовить все необходимые документы, использовав размещенный образец ниже. Но обратите внимание – он отражает лишь простую ситуацию, когда предметом спора является квартира и долг по ипотеке.
В большинстве же реальных случаев такие споры усугублены массой дополнительных проблем с разделом другого имущества.
В Л-ий районный суд г. С-ль
Адрес: г. С-ль, ул. Ленина, д. 1
Истец: Хххххх Ххххх Хххххх
Проживающая по адресу: г. С-ль ул. Горького, д. 10
Ответчик: Ххххх Хххххх Хххххх
Проживающий по адресу: г. С-ль, ул. Революции, д. 22
Третье лицо: ОАО «Сбербанк России»
Отделение №00202 в г. С-ль,
ул. Дзержинского, дом 33.
Цена иска: 1 000 000 рублей
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о разделе имущества и долговых обязательств
С 5 декабря 2010 года по 11 августа 2016 года я состояла в браке с ответчиком Ххххх Хххх Ххххх. 11 августа 2016 года брак между мною и ответчиком Ххххх Хххх Х . расторгнут органами ЗАГС, о чем С-ским отделом ЗАГС внесена актовая запись №22/1 от 11.08.2016 года и выдано свидетельство о расторжении брака.
Соглашение о разделе имущества, приобретенного в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, между мною и ответчиком не достигнуто.
В период брака мною и ответчиком было совместно приобретено следующее имущество - двухкомнатная квартира общей площадью 100 кв.м., расположенная по адресу: г. С-ль, ул. Ххххххх, д. Хххх и зарегистрированная на имя Ххххх Ххххх Ххххх. Мое нотариальное согласие на совершение сделки имеется. Стоимость на момент приобретения – 2 000 000 рублей. При приобретении использованы денежные средства в сумме 1400000 рублей, полученные по кредитному договору №123456 от 05.05.2011 года с ОАО «Сбербанк России» по которому я прохожу созаемщиком, а также наши совместные денежные средства в сумме 600 000 рублей. В данной квартире в настоящее время проживает ответчик Ххххх Хххх Хххххх, у меня имеется собственное жилье. В этой связи полагаю необходимым просить у ответчика выплаты компенсации за передачу квартиры в его собственность.
Общая стоимость указанного имущества составляет 2 000 000 рублей.
В ходе погашения кредитного договора все выплаты осуществлялись за счет совместных средств. В настоящее время остаток долга перед банком составляет 900 000 рублей.
В соответствии с семейным законодательством, разделу подлежит не только совместное имущество, но и совместные долги супругов.
В этой связи полагаю долг в сумме 900 000 рублей перед банком общим долговым обязательством супругов и считаю необходимым требовать его пропорционального раздела в размере 1/2 каждому. В части раздела квартиры, считаю необходимым просить суд обязать ответчика выплатить мне компенсацию в размере 1 000 000 рублей с оставлением за ним права собственности на указанное жилье.
При несогласии ответчика со стоимостью указанного имущества согласна на проведение независимой оценки по назначению суда в распределении расходов на ее проведение пропорционально стоимости присужденного имущества.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 34, 38-39 СК РФ,
прошу:
Произвести раздел имущества, приобретенного в период брака и находящегося в общей совместной собственности истца и ответчика, выделив истцу в натуре:
Двухкомнатную квартиру общей площадью 100 кв.м., по адресу: г. С-ль, ул. Ххххх, д. ХХ, стоимостью 2 000 000 рублей;
Обязать ответчика Ххххх ХХ выплатить мне компенсацию в счет ½ доли приобретаемого в собственность имущества в размере 1 000 000 рублей.
Признать долг по кредитному договору №123456 от 05.05.2011 года с ОАО «Сбербанк России» в сумме 900 000 общим обязательством супругов, разделив его по ½, между нами, обязав ОАО «Сбербанк России» внести соответствующие изменения в график платежей.
Приложения:
1.Справка ЗАГС о заключении брака;
2.Копия свидетельства о расторжении брака;
3.Свидетельство о праве собственности на квартиру (копия);
4.Копия кредитного договора;
5.Копия выписки из ЕГРП;
6.Справка банка о задолженности
7. Копия искового заявления и приложенных документов.
8. Квитанция об оплате госпошлины
Дата подачи заявления: "___"___________ ____ г. ___________________
Подпись истца
Предварительно проконсультируйтесь с юристами во избежание грубых ошибок при составлении иска. В случае неточностей или нарушения положений ст. 131—132 ГПК РФ, иск будет или возвращен вам, или же оставлен без движения.
Документы на раздел ипотеки
Перечень документации в суд:
-копия искового заявления для супруга-ответчика;
-копии личных документов: паспорт, свидетельство о браке, о разводе, о детях;
-сведения на спорное имущество;
-документы на кредит;
-информация об источниках погашения средств, о вложении собственных средств;
-выписки со счета по платежам;
-иные доказательства, имеющие значение для дела.
Список документации является примерным и может существенно дополняться в зависимости от сложности вашего дела.
Куда подавать?
Иск о разделе ипотеки подается по месту жительства ответчика или же по месту нахождения наиболее дорогостоящей части недвижимого имущества, если месту регистрации ответчика и место нахождения имущества не совпадают.
Все иски о разделе ипотечной квартиры однозначно подпадают под компетенцию районных судов, поскольку мировые слушают дела по требованиям менее 50 тыс. рублей. Квартиры, понятное дело, столько не стоят.
Дополнительно следует рассчитать и уплатить государственную пошлину. Она будет напрямую зависеть от стоимости доли имущества супругов, на которую претендует истец.
Судебная практика
Можно ли делить ипотечное жилье в принудительном порядке? С таким вопросом сотни граждан ежедневно ищут решение суда, подходящее под их ситуацию.
Судебная практика в этой части стабильна — в обязательном порядке привлекается третья сторона (банк-кредитор). Если организация дает согласие на раздел, то суд удовлетворит требования заявителя.
В большинстве случаев банк отказывает в удовлетворении требований. 2 заемщика для организации более выгодны, чем один.
Кроме того, необходимо уделить внимание тому, что квартира делится отдельно, а ипотечный кредит – отдельно. Суд делит квартиру, исходя из потребностей сторон. А кредит – с согласия банка.
Если организация не дает согласия на переоформление или раздел кредитного договора, то суд делит его пополам. Но договор остается один.
Если одна из сторон не выполняет свои обязанности по платежам, то их обязана внести вторая сторона. Но после оплаты, добросовестный плательщик имеет право взыскать половину от оплаты с должника в порядке регресса.
Как делить дом в ипотеке?
Жилой дом в равной степени является объектом недвижимости, наравне с квартирой. Если его приобретение осуществлялось за счет средств ипотечного кредита, порядок раздела дома не будет отличаться от способов раздела жилого помещения.
Однако нужно учитывать, что жилой дом непосредственно связан с земельным участком. Даже если в отношении дома раздел будет невозможен по причине наличия ипотечного залога, на земельный участок под ним могут быть определены доли для каждого партнера.
Единственное ограничение – при небольших размерах земельного участка и в случае наличия утвержденной местными органами власти «минимальной площади» участков для данной местности раздел участка в натуре при перестройке дома будет невозможен.
В отличие от квартиры, жилой дом может быть разделен в натуре с последующей реконструкцией и адаптацией под раздельное проживание супругов. В этом случае возможно сохранение имеющихся обязательств по кредиту, выплачивать которые муж и жена будут в пропорциях, равных присужденным долям в имуществе.
Сложности с разделом дома
Дополнительные сложности при разделе дома возникнут, если:
- дом не достроен и (или) не введен в эксплуатацию;
- при строительстве или покупке дома использовались как личные, так и совместные средства супругов, «дополненные» ипотекой;
- дом был куплен с использованием средств материнского капитала и ипотечного кредита.
Практически все способы разрешения перечисленных осложнений совпадают со способами раздела ипотечной квартиры.
Пример. Жилой дом был приобретен супругами Петровыми с использованием ипотечного кредита, а также личных средств жены и совместных денежных средств. Общая стоимость дома составила 2 000 000 рублей. При этом первоначальный взнос в сумме 500 тысяч рублей был уплачен женой, использовавшей для этого унаследованные ей от матери денежные средства. Еще 400 тысяч внес муж, использовав совместные средства, нажитые во время брака. Оставшаяся сумма в 1.1 млн. рублей была предоставлена банком. Спустя какое-то время супруги развелись и начали раздел имущества. Остаток кредита на момент раздела дома составил 1 млн. рублей.
Что можно сделать в такой ситуации:
-Муж может выплатить компенсацию жене в размере потраченных ей личных средств (500 тыс. рублей) и ½ совместных средств, потраченных им на покупку дома (еще 200 тысяч). Жена в последующем пишет отказ от прав на данный объект недвижимости;
-Супруги могут договориться о продаже объекта, согласовав это с банком. Вырученные деньги делятся поровну, но жена дополнительно будет иметь право на компенсацию внесенных личных средств;
-Супруги могут оставить все без изменения, продолжив выплату кредита и определив порядок пользования имуществом.
Это – лишь некоторые из возможных путей решения проблемы. Судом и сторонами могут быть использованы и другие способы раздела дома, приобретенного в ипотеку. Да и вариантов ситуаций, помимо указанной в примере, могут быть сотни.
Раздел недвижимости, купленной в ипотеку и обремененной залогом, требует квалифицированной юридической помощи и постоянного участия опытного юриста. Самостоятельные попытки решить эту проблему нередко приводят к дополнительным колоссальным расходам или утрате прав на имущество.
__________________________________________________________________
Помощь юриста в разделе ипотечной квартиры будет поистине неоценима в острых конфликтных ситуациях. Квалифицированная помощь специалиста поможет не только правильно разрешить все проблемы, но и избежать лишних расходов или проволочек при слушании дела.
__________________________________________________________________
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашим юристам и адвокатам!
